（一）建设项目总投资构成：包括固定资产投资、建设期借款利息和流动资金三部分?

固定资产投资是指项目按拟建规模，规划设计方案、建设内容进行建设所需的费用。

建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出？

流动资金是指为维持企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金;

建设项目总投资形成的资产分为固定资产、无形资产、递延资产和流动资产。

第二节房地产项目投资与总成本费用估算一、房地产开发项目投资与成本费用的相关概念（一）房地产开发项目投资特点三种经营模式：出售、出租和自主经营；

（二）房地产开发项目总投资房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金两部分。

1、开发建设投资是指开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用;

包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等2、经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金!

（三）开发产品成本开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，从财务角度，这些成本可按用途分为：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本等。

而在核算上又可划分为：开发直接费（包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费）和开发间接费（包括管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等）。

亦可开发成本和开发费用进行分类；

开发成本包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、其他费用、开发期税费、不可预见费。

开发费用包括管理费用、财务费用、销售费用?

例6-1：某开发商在广州开发一个项目，总建筑面积157‚349平方米，其中住宅135‚049平方米，商铺5‚300平方米，会所17‚000平方米。

住宅全部销售，商铺用于出租，会所自己经营；

该项目总投资70‚794万元，其中开发建设投资70‚644万元，由开发产品成本65‚644万元和自营固定资产（会所）5‚000万元组成?

会所投入运营时需投入经营资金150万元，在项目结束时（预计38年后）一次收回;

如果项目只有租售部分无自营部分，那么其总投资就只有65‚644万元，不包括自营固定资产（会所）的5‚000万元和经营资金150万元!

三、房地产开发项目总成本费用构成估算1、土地费用估算（1）土地使用权出让金土地出让金的底价估算一般可参照政府同期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到?

也可以依据城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目用地所处的地段等级、用途、容积率、使用年限等项因素修正得到。

土地有偿出让的方式包括拍卖、招标与协议。

（2）土地征用及拆迁安置补偿费新条例规定：拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行产权调换。

货币补偿的金额，应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定?

实行产权调换的，应计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价!

（3）土地转让费土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权转让费;

依法通过土地出让或转让方式取得的土地使用权可以转让给其他合法使用者。

（4）土地租用费土地租用费是指土地租用方向土地出租房支付的费用？

在房地产开发投资中不多见，但在房地产置业投资中（如购入酒店以作出租经营之用时）经常采用！

（5）土地投资折价非常常见的合作开发项目的模式。

2、前期工程费前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出！

（1）项目的规划、设计、可行性研究所需的费用一般可按项目总投资的一个百分比估算!

一般情况下，规划及设计费为建安工程费的3%左右，可行性研究费占项目总投资的0.1%—0.3%，水文、地质勘探所需的费用可根据所需工作量结合有关收费标准估算，一般为设计概算的0.5%左右。

（2）“三通一平”等土地开发费用，主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费用和通水、电、路的费用;

这些费用的估算可根据实际工作量，参照有关计费标准估算。

一般为设计概算的0.35%。

兴兰房地产开发的地产有，兴兰阳光里？

土地使用合法，当地人群搬迁，房子收益。

（赠人玫瑰，手有余香，点“好评”是莫大的鼓励；

）一，项目建议书审批：（一），项目建议书由建设单位根据国家产业政策和行业、地区发展规划要求提出;

（二）项目建议书所需附件1，拟建地点的用地协议。

2，建设资金来源的初步意向。

3，国土、规划部门对拟建地点的意向性意见。

4，中外合资项目必须有合资双方签订的协议及外方资信证明！

（三），项目建议书编制完毕并附上必要的附件后，按项目隶属关系经各地州市发改委、行业主管部门初审后报省发改委审批;

二，项目可行性研究报告审批：（一），项目可行性研究报告由项目建设单位以批准的项目建议书为依据编制，并在项目建议书规定地区范围内，由规划、国土部门确定项目建设地点?

（二），项目可行性研究报告的主要附件1，批准的项目建议书!

2，国土、规划部门的定点意见？

3，建设资金来源的落实意见;

4，中外合资项目必须要有中外各方的营业执照、资信证明、协议等相关材料?

5，重大项目必须具备有资格的咨询评估单位的评估意见和经过批准的选址报告？

（三），项目可行性研究报告编制完毕并附上必要的附件后，由各地州市发改委、行业主管部门初审后报省发改委审批；

三，投资计划申报程序（一），项目可行性研究报告批准后，即可以此为依据编制项目初步设计文件；

（二），项目初步设计经有关部门批准，并落实好其它建设条件，特别是建设资金（建设资金要有相关银行的证明）后，即可申报年度建设计划。

四，建设工程项目立项审查程序（一），收文省发改委收到报来的要求审批立项或要求安排年度计划的文件后，属投资处职责范围内的，由办公室批转投资处，或经有关领导审阅后批转投资处。

（二），审查投资处依据国家、省有关投资政策和社会发展及生产布局现状、规划，商有部门或专家进行审查。

（三），办文对审查符合要求的项目，即可拟文（办理立项批文或下达计划）报委领导审批？

（四），下达对立项文件，经委领导签发后下文。

对年度计划，省预算内投资、各种资金、基金、银行贷款、债券、计划内外资等资金安排的，由投资处及相关处室提出，投资处平衡后经委领导审定，编制固定资产投资计划（草案），报省人大批准后下达;

对自筹基建项目由投资处提出报委领导审批后下文!

五，建设项目立项审查原则（一），严格遵守党的路线、方针、政策和各项规章制度，严格按照办事程序、办事过程审批项目和编制年度计划；

（二），坚持原则，廉洁奉公，严禁以权谋私，对违反规定的，要给予纪律处分;

（三），对正在审查未经批准的项目，不得向外泄露结果。

（四），对能办不办、拖办的，要给予严肃批评！

六，建设项目立项审查结果处理（一），对审批立项和下达计划的项目，视情采取发文、发函方式在规定时间内答复。

（二），对经审查并报领导批准的项目和年度计划，以发文、发函方式通知报文单位，并抄送省政府办公厅和省经贸委、外经委、建委、财政厅、审计厅、劳动厅、统计局、国税局、地税局、工商局等及项目所在地相关部门，同时抄送委内有关处室。

（四），经审查不同意审批的，在规定时间内通知报文单位同时说明：房地产开发贷款是指对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款?

房地产贷款的对象是注册的有房地产开发、经营权的国有、集体、外资和股份制企业;

给你个北京的土地开发前的手续办理流程图看看：朋友，你滴问题太为宽泛，这个要根据你所在的公司对于这个部门的组织机构设置与工作要求来进行细化。

打个比方说，你所在的前期部门是连同土地项目拓展都在内，还是相对单纯的开发报批报建工作的方向都没有界定清楚，这需要你首先跟公司确认你的工作范围。

北京华远集团总裁出生年月：1951年3月籍贯：北京公司：华远房地产股份有限公司职位：董事长旗下项目：华远静林湾、华远百岛园、望海楼、昆仑公寓、首府大厦、北欧小镇、敬远国际公寓、盈都大厦、华远·尚都国际旅游地产已经属于房地产中最热门的项目了，开发什么项目，要看你开发在哪里;

针对哪些消费人群等，消费能力如何;