房地产交易与房屋权属登记程序流程：（1）受理。

具体工作包括：a.收验证件齐全。

b.初审证件真伪。

c.进行录入登记；

d.填写收件受理单。

（2）初审。

包括：核验证件。

现场勘察（必要时）。

查档审核。

提出初审意见？

（3）复审；

包括：复核初审意见。

对疑难问题提出处理意见。

提出复审意见；

（4）审批。

包括：全程审核。

疑难问题终结处理。

签署审批意见!

（5）缮证（6）收费发证（7）归档(1)受理；

(2)初审。

现场勘察(必要时)?

(3)复审！

(4)审批。

(5)缮证(6)收费发证(7)归档根据《条例》第27条的规定，可以査询、复制不动产登记资料的有：不动产权利人及利害关系人？

有关国家机关！

第一，权利人、利害关系人可以依法査询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。

权利人就是在不动产登记簿上记载的不动产物权人，如所有权人、抵押权人、土地承包经营权人等;

利害关系人是指与登记的不动产有一定的现实利益关系，可能因登记结果的变动而对其利益产生影响的人，如房屋继承人、诉讼案件的当事人等；

需要注意的是，利害关系人在申请查询时需要提供其与不动产登记事项有利害关系的说明材料，而登记机构应当对这些材料进行形式审査，但无需进行实质审査！

第二，有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定査询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。

查询的主体主要包括国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关和纪检监察部门等，这些国家机关在执行公务的过程中，经常需要对当事人的不动产信息进行査询和复制，以便全面了解当事人的财产状况;

此类查询通常是由于权利人牵涉某些国家机关需要调查处理的事项而引起，由有关国家机关在执行公务时进行，不动产登记机构有义务协助提供相应的不动产登记资料以供査询和复制?

《物权法》明确了物权公示原则，要求物权的各种变动都必须以一种可以公开的、能够表现这种变动的方式予以展示?

同时，《物权法》第18条还规定，权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供？

在此基础上，《条例》专门对不动产登记资料的公开查询作了规定。

所谓不动产登记资料的公开查询，是指为方便单位和个人查询不动产权利状况，保障不动产权利人的合法权益，而实行的不动产登记资料公开査询的措施。

也就是说，不动产登记信息可以依法査询、复制，査询、复制的内容既包括不动产登记的结果资料，也包括申请时的原始登记资料，还包括不动产登记机构在登记过程中形成和收集的一系列文字和图表资料。

之所以允许査询、复制，一方面，有利于保障不动产权利人或不动产权利关系人的合法权益，降低交易成本，维护不动产市场秩序?

另一方面，也使不动产登记机构的登记行为置于社会监督之下，迫使不动产登记机构工作人员提高工作效率，改进工作作风，增强业务素养，真正做到依法行政。

8月6日，国土部公布了《关于做好不动产登记信息管理基础平台建设工作的通知》（以下简称《通知》），明确信息平台将实现对国家、省、市、县四级登记信息实时共享。

而且，《通知》披露了我国建立不动产登记信息平台的时间表，即各地要在下半年将信息平台上线试运行，2017年，我国要基本建成覆盖全国的不动产登记信息平台的总体部署？

至此，不动产登记技术层面的基础工作已经全面展开。

不动产登记信息2017年起全国可查。

在业内看来，房地产信息是不动产统一登记中的重要内容，而这些数据信息实现了全国统一联网后，每个人拥有的房地产产权数量、布局等具体情况将“无所遁形”。

首先，分析开发商、购房者和银行三者之间的法律关系?

概括地说，开发商与购房者之间属房屋买卖合同关系，购房者和提供贷款的银行之间形成借贷合同关系。

同时，银行为了保障贷款安全，要求购房者（借款人）以房产作抵押，从而形成了从属于借贷合同的抵押合同关系！

根据《担保法》的规定，借款人可采取保证（借款人个人或第三人的信用担保）、抵押（不动产等）、质押（动产、法律允许的有价证券或某种财产权）等不同的担保方式。

《城市房地产抵押管理办法》第三条规定：本办法所称房地产抵押，是指抵押人以其合法房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为？

债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿？

本办法所称抵押人，是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织!

本办法所称抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。

本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为；

不动产登记簿，是指记载不动产上的权利状况并备存于特定机关的簿册；

《物权法》第16条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据?

不动产登记簿由登记机构管理？

《房屋登记办法》第5条规定，房屋登记机构应当建立本行政区域内统一的房屋登记簿。

房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，由房屋登记机构管理。

(1)初始登记办事时限：5个工作日;

必收要件包括：a.土地使用权证书复印件或土地来源证明;

b.建设工程规划许可证?

c.建设单位关于房屋竣工验收合格的证明?

d.房产测绘机构出具的房屋建筑面积测绘成果报告!

(购买商品房的，由房地产开发企业统一提供)(2)转移登记办事时限：10个工作日!

必收要件：a.房屋权属证书。

b.房地产转让证明材料(房地产转让合同或协议，法院司法文书，房地产增与、房地产继承公证书等)。

(3)变更登记办事时限：5个工作日!

b.房屋翻建的批件，名称、房屋面积等发生变化的有关证明。

(4)房地产抵押登记办事时限：5个工作日。

必收要件：a.房地产抵押合同?

b.房屋权属证书(以预售商品房贷款抵押或者以在建工程抵押的，则应提供已生效的预售合同以及其他有权设定抵押权的文件与证明材料等)；

c.土地使用权证书或用地证明。

典权登记提交交设典协议，其他收件及办事时限同房地产抵押登记？

(5)注销登记办事时限：2个工作日！

必收要件：a.原房屋权属证书！

b.其他有关证明材料。

(6)商品房预售合同登记备案办事时限：1个工作日；

必收要件：商品房预售合同。

(7)房屋租凭登记备案办事时限：3个工作日。

必收要件：a.房屋权属证书复印件?

b.房屋租凭合同；

对于以上登记所要求的必须文件，首先是要求文件资料的真实性，其次是文件的有效性，不能是失效的文件资料;

如果遇到特殊情况，当事人不能及时提交这些必要文件时，可以区别对待：如产权来源缺乏必要原始证明的，应增加公告程序并延长办件时限；

委托代办的，应加收授权委托书及身份证明等。