龙哥1号:你好!

境外机构和个人在境内购买非自用房地产，其目的是用于出售、出租等经营活动，属于投资经营行为，根据《中华人民共和国中外合资经营企业法》、《中华人民共和国中外合作经营企业法》、《中华人民共和国外资企业法》等规定，应依法申请设立外商投资企业，并在核准的经营范围内开展经营活动！

境外投资者未按照外商投资法律的规定取得《外商投资企业批准证书》和《营业执照》的，不得进行房地产开发和经营活动？

国家外汇管理局对来自境外的炒房热钱再出“撒手锏”：对境外购房主体购买境内商品房和外商投资房地产企业涉及的外汇管理进行了规范?

外汇局的这份《国家外汇管理局、建设部关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》(下称《通知》)是在7月份建设部等六部委发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(下称《意见》)的基础上出台的。

外汇局表示，新的规定有利于加强和改进房地产市场宏观调控，也有利于规范房地产项下跨境资本流动秩序，促进我国国际收支基本平衡;

外汇账户资金禁用《通知》首次规定，境外机构和个人在境内银行开立的外国投资者专用外汇账户内的资金，不得用于房地产开发和经营;

花旗集团地产投资部副总裁张虎跃在接受《第一财经日报》采访时介绍，过去境外投资者用外汇专用账户上的外币资金直接支付给国内开发商，再由国内开发商自己去结汇，这是交易中经常采用的方式。

目前，外国投资者专用外汇账户分为四类，涉及到房地产开发与经营的主要是“投资类”和“收购类”账户，用于存放与支付有关外汇款项。

张虎跃认为，上述规定对外国投资者投资于中国房地产市场的影响并不大，因为无论是由外国投资者还是国内房地产开发商来操作，结汇以及相关的审核是必不可少的过程。

借外债门槛提高《通知》还对外商投资房地产企业市场准入、开发经营等所涉及的外汇管理问题进行了明确规定：凡外商投资房地产公司未全部缴付注册资本金、未取得《国有土地使用证》或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的，不得借用外债。

张虎跃认为这条规定对外国投资者的影响较大。

他说，以前在投资一个项目时，自有资金和债务各投进一部分，债务在资本金中比例甚至可达60%，这样的操作比较灵活，而按照新的规定，所有的自有资金必须先到位，项目运作的灵活性降低，而且自有资金过早投放会降低项目回报率！

对外经贸大学金融学院副院长丁志杰认为，上述规定在资金来源上约束了外债的规模，提高了自有资金的比例，这样很多以“炒房”为目的的小投资者就被拦在了门外！

在此之前，中国银监会已经明确规定，严禁银行业金融机构向项目资本金比例达不到35%(不含经济适用房)等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款。

此次外汇局禁止未达到上述比例的外商投资房地产公司借用外债，从而堵住了其另一条外部信贷途径;

目前，一些国内房地产公司在境外注册，然后在境内设立外商投资企业，通过借外债方式募集资金用于国内房地产投资?

丁志杰认为，现在借外债门槛提高后，这类“离岸”房地产公司的“壳”资源价值将缩水，这有利于规范房地产项目下的跨境资本流动!

自用和实需购买《通知》还重申了《意见》中外国投资者购买国内房地产的自用和实需原则，规定在境内工作、学习时间超过一年的境外个人，可购买符合实际需要的自住商品房；

根据外汇局公布的《2005年国际收支报告》,2005年我国非金融部门吸收外商来华直接投资734亿美元，其中，境外机构购买建筑物34亿美元;

张虎跃说，对国外投资者购房行为应当区别看待，有些个人投资者一次性购买几套高档住宅，而一些机构投资者往往是购买整个楼盘然后长期持有，后者和房价过高关系不大。

他认为国内房价过高是由于住宅需求过旺；

他认为上述文件对外资进入国内房地产影响较大，但花旗集团将会继续投资于国内房地产业，包括开发新项目和收购既有楼盘，尽管预期回报率均会有所降低；

一位外资投行人士向《第一财经日报》表示，一个成熟的房地产市场房价走势较稳定，比如香港，即使房价有波动也不会太大？

而中国内地房地产市场还远未成熟，20年内房价还会保持上行，因此只要投资中国内地房地产业，长期看来一定有收益?

普通房地产开发上就是房地产开发的一部分而已，其实区别基本没有。

就是特别房地产开发必须特定开发上开发而已？

如果对你有帮助请点好评谢谢”房地产开发1.房地产开发公司类别及功能1)内资(境内投资主体设立的)综合性开发公司――可不断开发新的项目项目公司只为了一个项目或为多个特定房地产开发项目为经营目的公司，不再具备再开发资源。

2)外资(境外投资主体设立的,包括中外合资企业,中外合作企业)综合性开发公司及项目公司2.按注册资金区别等级一级：注册资本不低于5000万元;

经营5年以上且连续5年建筑工程质量合格率达100%。

近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额等!

二级：注册资本不低于2000万元。

经营3年以上连续3年建筑工程质量合格率达100%；

近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额等？

三级：注册资本不低于800万元？

经营2年以上连续2年建筑工程质量合格率达100%;

房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额!

四级：注册资本不低于100万元。

经营1年以上;

已竣工的建筑工程质量合格率达100%等。

房地产开发，一般是对土地和地上建筑物进行的投资开发建设活动？

在我国，依照《城市房地产管理法》的规定，房地产开发是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

房地产开发是一项高投入、高风险的投资经营活动，也是一项涉及面较广的经济活动，其对国计民生产生重大影响，因此，国家通过立法及其他手段对其加以调控管理;

房地产开发项目，一般是对土地和地上建筑物进行的投资开发建设项目。

在我国，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定。

房地产开发项目是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的项目！

房地产开发项目是一项高投入、高风险的投资经营项目，也是一项涉及面较广的经济项目，其对国计民生产生重大影响，因此，国家通过立法及其他手段对其加以调控管理。

房地产开发项目必须严格执行城市规划;

按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设；

我国的城市规划分为总体规划和详细规划，其中详细规划又分为控制性详细规划和修建性详细规划。

对房地产开发项目产生直接法律约束力的是详细规划;

房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范!

房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

上述立法的目的系为保障房地产开发过程及产品的安全性，使房地产开发企业在追求经济效益的同时，兼顾社会效益和环境效益;

取得竣工验收合格证亦是申请取得房屋所有权的一个重要条件？

对于这个项目就不用多说了吧，涉及到每一个人?

房地产开发分一级、二级、三级开发商，各司其职具体的我也不太清楚。

关于房地产开发开发贷款的名词解释在网络上不计其数，总的来说，房地产开发贷款指的是房地产开发企业为其他部门或者个人发放的商住房以及其他房地产开发建设的贷款!

在这里我们要注意到发放人是各大银行，其次这是一种中长期贷款，所以稳定性较强！

目前来说，房地产开发贷款在国内银行业务中并不是“佼佼者”，尤其是对于一些较大的银行来说，所占比例还不足10%，由此可以看出银行对房地产开发贷款的执行选择会慎之又慎；

房地产开发贷款的基本内容房地产开发贷款的贷款原则是采取抵押担保或者借款人具备国债、存单、备付信用资质等能够证明经济实力的物质要求，如果担保能力不足，还可以灵活地采用保证担保，这样也能补足相应的缺口。

房地产开发贷款的对象主要是经过注册的房地产企业以及经营国有、外资等股份制企业?